在线吃瓜！楼市一哥深扒15大楼盘心酸生存史，抢客内幕曝光！

| 写在前面：

书接上回，昨天一哥讲了浒关4大板块，今天要和大家聊聊浒关的各大楼盘。

浒关十几个楼盘，恐怕很多人连名字都背不齐，更别提讲出各个楼盘的特点、异同。一哥这篇浒关楼盘详解，对买房人帮助极大。

这里还有一个浒关楼市交流群，一哥亲自坐镇，有任何浒关的问题，买房的问题，都可以进来和一哥交流（人满了就加局座微信拉你进群，局座微信二维码在文章底部）

浒关楼盘篇

在经历18年的乌云，19年的狂欢后，今年的浒墅关楼市默默无闻，十分低调。首先，我们要摸清浒关的房子卖得怎么样？

在我们印象中，浒关的新房极多并且难卖，降价是家常便饭，截客是司空见惯，甚至还有楼盘给过直降5k的优惠。

但实际上，根据房管局网签数据来看，截止到目前浒关新楼盘（不含通安）共网签了8129套，最近半年新网签量为1832套。并且网签具有一定的滞后性，浒关的实际销量远不止这些。

光看数字不直接，横向对比狮山。昨天情报刚刚统计了狮山的网签数据，狮山目前几大项目的网签总量为2179套。也就是说，浒关近半年的网签量和狮山差不多！出乎意料吧！

下面就开始详解浒墅关各大楼盘。

浒墅关15大楼盘，10个在售，4个即将入市，1个去年刚售罄，依然分四大板块来讲。

NO. 1｜城铁新城新盘

目前城铁新盘总计5个项目，其中3个在售，2个待售。

① 浒关首任地王-南山楠

·备案名：楠香雅苑

·地块号：2016-WG-13
·总户数：1584
·户   型：高层98㎡，112㎡，132㎡，叠加151㎡

·装   修：毛坯

·地   址：安杨路东、浒莲路南

·均   价：高层约2.2~2.3万，叠加约3万

·首次开盘：2018.5.7

作为浒关首个冲击2万的项目，由于入市当初高出周边一截的价格遭受了外界普遍的质疑，但随着浒关整个板块的普涨，南山楠性价比跑出了完美的上升线，到最后一次领取预售许可证，“首席地王”已经打出了“倒挂”的广告词。

南山楠是一个优点和缺点都很明显的项目。

距离城铁核心区商业集群和地铁都在不到千米，步行可达，在隔壁新浒大帝国安置房被顶到2万以上的情况下，南山楠高层2.3万不到的均价确实性价比凸显，放眼全苏州能有如此全能配套又这个价位的项目真的不多（其实是没有）。

但缺点也很明显，前靠高架，后临工厂，由于把中间位置留给了高溢价的叠加，高层房源只能不利因素2选1。

目前98㎡已经售罄，112㎡房源不多，132㎡和151㎡叠加也预计今年清盘，也就是说南山楠的门槛已经到了300万。

【部分户型解析】

112㎡户型3房2厅2卫，最具性价比的一个户型，更大的开间尺度，南北通透，2个卫生间，相比小户型，112㎡的各种优点聚集在一起真正具备了改善的特性。

151㎡的高层叠加（10层）非常完美的户型，大横厅设计配合样板间折叠门显得整个厅尤其敞亮，可能由于区域内同类产品没有竞争，400万以上的叠加反而卖的不比大户差。

② 北新区第一豪宅-璞玥风华

·备案名：璞玉风华

·地块号：2016-WG-72
·总户数：1386
·户 型：高层102㎡，124㎡，143㎡；洋房128㎡，140㎡，172㎡

·装 修：精装

·地 址：安杨路西、浒莲路南

·均 价：高层约3.1万，洋房约3.4万

·首次开盘：2018.11.9

人称“北新区第一豪宅”，目前浒关地段最好的一块地，没有南山楠那样直触工厂，后面虽然是拆迁房但有河道隔开，较为方正的地块保证了南北纵深使得靠高架的楼栋仅4栋。

同时离永旺，地铁口均在500米内，而且依然有河道阻隔使得小区不会受到永旺喧闹，可以说目前整个浒关优质配套都在家门口，但又很大程度的规避了不利因素。小区东北侧还带了一个南师大杜蒙幼儿园，也是板块最好（贵）的幼儿园。

品质也确实属于板块最高。

除了第一排是100㎡，其他最小也要124㎡的大三房起步的真改善项目，再加上号称不低于5000标准的豪装，一开始就宣传对标着园区某盘。同时还引入了路劲引以为傲的金钥匙认证物业，深耕苏州的路劲算上璞玥风华也就三个项目是此物业，属于苏州第一档的物业管家。

俗话说，好的东西惟一的缺点就是贵。正因为定位偏高，璞玥风华价格就不可能友好，好在路劲深耕园区多年，除了当地土豪外，园区导客效应非常明显，在渠道的帮助之下，这种CEO盘居然卖得比浒墅关许多楼盘都要好。

【部分户型解析】

洋房目前除了172㎡，其他户型基本处于售罄阶段。

172㎡作为北新区第一豪宅的终极户型，并且是苏州市场上170㎡级别的3卫先行者，值得表扬，璞玥风华洋房的户型一个比一个强，这级别的总价已经属于自己决定范畴。

目前高层102㎡小户去化优秀。

如果单单说户型好坏，这种三开间的飞机户型非常经典且优秀，房间布局在四周互不干扰，基本零让费面积等都是优点。

小户型所在楼栋由于做了1梯3户的设计，中间户是凸出立面的户型，因此没法做到南北通透，相对来说小户型的中间户户型要比边户差，但是架不住小户均总价低。

③ 曾放风4万/㎡-嘉骏峰庭

·备案名：未公布

·地块号：2017-WG-42

·总户数：508
·户 型：未公布，两栋33F，99米的高层

·装 修：精装

·地 址：城际路西、沪宁城铁新区站广场北

上海嘉兆以1.51万元/㎡拿下了此住宅地块，仅1.67万方用地面积，规划了两栋百米超高，造型和前面汇融广场相呼应。

城铁新城真正的核心位置，地铁口就在旁边，往南步行400就是永旺。由于占据了核心位置，一度放风要卖4万，但由于目前政策严卡，预计不会超过3万。

虽然户型面积未公布，但根据资料来看，超高层得房率普遍偏低，再加上此项目基本零赠送（阳台都封起来了），因此户型都不是市场受欢迎的类型。

以东西单元边户A1户型为例，3房2厅2卫，两开间北厅设计，尺寸开间，主卧3.2米，次卧3米，朝北的横厅6.2米，别看这平平无奇的数据，奇葩的户型设计，未来销售面积可能要120㎡以上，并且值得注意的是客卫是暗卫。

④ 流拍过的-南山26号地块

·备案名：未公布

·地块号：2019-WG-26
·总户数：商品房782，公租房87
·户 型：未公布

·装 修：精装

·地 址：闻鼓路东南、惠昌路西南

2019年7月，南山以15101元/㎡拿下了浒关城铁2019-WG-26号地块，位置就在越秀江南悦府西侧，溢价率16%，已经达到现房前一手。

该地块在18年年底曾流拍了。而时隔八个月后再次出击，除了成交楼面价上涨了1600元/㎡，还多了需要配建5%公租房的要求。

此地块实际上是浒关绝对优质的地块，由于新区站地下通道的存在，可以直线穿铁路去城铁核心区，均在千米以内的步行距离。并且距离文昌中学和文正小学也更近，马路对面还有越秀邻里中心。

产品可能就是南山楠高层的进阶版，大户型的设计还是很主流很有吸引力的。

NO. 2｜“旭辉城”新盘

“旭辉城”板块内目前新房项目有2个，其中旭辉宽阅仅一两套218㎡的顶跃，而东原联合滨江的项目预计9月开售。

⑤ 学校环绕-宽阅雅苑

·备案名：宽阅雅苑

·地块号：2017-WG-60
·总户数：1402
·户 型：98㎡，114㎡，141㎡，218㎡（顶复）

·装 修：精装

·地 址：文昌路东、鸿文路南

·在售均价：可以视作清盘，往期2.6万

·首次开盘：2018.10.22

在浒关土拍热火朝天的2016年，“板块一哥”的旭辉一直伏蛰，直到行情转冷后的18年1月，恒基以1.36万/㎡的楼面价拿下了旭辉城（鸿文雅苑）西侧的浒关60号地块后才宣布以合作的模式再回浒关，项目由恒基，中南，旭辉联合打造，旭辉负责操盘，也就是如今的宽阅。

大家可能想不到，宽阅是浒关新盘唯一一个均匀排列布局的，总体还是不错的。

装标虽然达不到的“铂悦精装标准”，但在浒关内可能就仅次于号称5K装标的”第一豪宅“。中央空调、新风、地暖三大件配齐以外墙布、直饮水、烤箱也都给了，并且大多都为国际品牌（空调好歹给了日立）。

小区景观从沙盘来看绿植、小品的布局也不错，公建化立面外加阔阳台带来的高窗墙比也确实给人很好的印象。唯一让人不解的就是没做人车分流实在有点Emmmm...

目前项目仅剩218㎡的顶复，注意宽阅的顶复是实打实的两个标准层改出来的。

把顶楼的横厅做成了一个7米开间的超级大套间，主卧、主卫、北次卧改成了大露台，南次卧改成了”小露台“，书房改成了楼梯间。非要形容的话那就是地缘土豪上就对了。毕竟只有12套。

⑥ 滨江苏州首作-印江澜

·备案名：未正式公布

·地块号：2020-WG-6
·总户数：492
·户 型：未公布

·装 修：精装

·地 址：文昌路东，大同路北（中环）

这个项目是由东原和滨江联合打造。东原苏州人应该知道，而滨江就算你没听过，你也应该看过去年这张图。

实际上，滨江真的是一个口碑爆表的开发商，在杭州与绿城起名，成功征服了杭州挑剔的买房人。很期待滨江今年进苏州，可以改变苏州，为浒墅关打造一份品质标杆。

不仅仅是开发商，这个项目的位置本身就让人期待。距离地铁3号线文昌路站仅600米，距离城铁商业区也就1.5公里。当然，这块项目的劣势也是一目了然，被高架和运河包夹，可能有一半的楼栋都要直触高架。

从项目资料来看，滨江直接把充满“杭州味”的狭长边户户型搬到了苏州。东西横厅，还有那祖传的暗卫，这样的户型在苏州市区真不多见。

NO. 3｜浒关老镇新盘

截至到目前，老镇的项目最集中，总共有7个项目，其中6个在售，1个（金地）刚出规划。

⑦ 女性主题-运河与岸

·备案名：雅岸花园

·地块号：2017-WG-58
·总户数：654
·户 型：100㎡，110㎡，126㎡，147㎡

·装 修：精装

·地 址：桑园路西、北津路南

·在售均价：约2.6万

·首次开盘：2018.12.9

2018年第一场土拍，远洋联手禹州拿下58号地块，就在浒关大码头项目北面，楼面价1.35万/㎡，溢价率0%，随后宣布里城加入且负责操盘，宣传定名非常文艺的运河与岸，打造女性主题社区。

项目两大核心特点，一是1梯1户，二是周围的生活配套齐全。

步行千米就是浅湾商业街，大码头更是尽在咫尺，浒关中心小学距离几百米，在北面也规划了浒墅关中学重修用地，至于幼儿园小区东北角就是。

运河与岸早期周边环境较为“难以形容”，因此项目宣传端一直以优雅、一线湖景自居，甚至拿泰晤士河来例举，效果必然是甚微的。不过随着周边环境的不断改善，运河与岸确实有了销售口中的模样。

运河与岸给大家讲讲126㎡的四房户型，总面宽高大13.4米，南北纯透的竖厅，双开间阳台，基本属于板块内最佳户型。

⑧ 运动大盘-洛克公园

·备案名：韵动四季花园

·地块号：2017-WG-59
·总户数：1836
·户 型：二期89㎡，101㎡，107㎡；一期9㎡，96㎡，96㎡，99㎡，105㎡，115㎡，125㎡，145㎡

·装 修：精装

·地 址：桑园路东、通浒路南

·在售均价：约2.4万

·首次开盘：2018.12.16

同样是2018年第一场土拍，里城独立拿下了2017-WG-59号地块，楼面价1.36万/㎡，溢价率仅1.1%，也就是如今的洛克公园。洛克公园由大小两块组成，建面总计27万方之巨，近2000套房子，地段和运河与岸基本一致。

洛克公园凭名字就能想到美国著名的运动社区“Rucker Park”，两者是否存在授权关系并不清楚。但里城确实致力于将其打造成一个运动主题的小区，各种运动场所一应俱全。比如说，足球场、篮球场、网球场、室内室外双泳池。

在我看来，洛克公园是不如运河与岸的，但是胜在便宜。所以现在二期开发商更是坚决只做小户型。而且随着期房慢慢卖成现房，洛克公园的社区配套应该可以给他的卖相加分。

洛克的户型就看二期最小户型89㎡三房。说实话，浒墅关的竞争太过激烈，洛克89㎡的三房一卫，也绞尽脑汁做出了差异化，它的客厅北边有扇小窗户，是有点南北通透的。

⑨浒关现任地王-弘阳上熙

·备案名：上熙名苑

·地块号：2016-WG-64
·总户数：680
·户 型：洋房复式90㎡，95㎡；高层平层89㎡，115㎡，120㎡

·装 修：毛坯

·地 址：浒墅关大道西，名蓝街北

·在售均价：复式约2.8万，高层约2.45万

·首次开盘：2019.5.11

在苏州地王的年份，浒墅关也迎来了新地王——弘阳上熙。弘阳18750元/㎡的地价保持至今，仍然是浒关地王。

上熙的地段依然可以参考运河与岸，毕竟目前老镇下塘的4个新盘都是紧贴着。上熙由两块面积相当的地块组成，由于出让要求1.6的容积率加上45米限高，使得弘阳选择了做高低配，北区高层，南区则做了洋房复式。

实际上南区完全可以做叠加，但可能弘阳考虑到板块竞争激烈，大面积改善去化较难，又不想长久耗下去（毕竟甪直刚亏了一笔），因此选择了“低总价”、高赠送面积的方案谋求尽快结案。

北区的高层各种小面积高功能性（89㎡双卫，115㎡四房）的户型，南区也被做成了只能算1.5开间的咬合式复式，地王被做成了一个向刚需示好的盘，实在有点可惜。

由于现房销售，小区内部景观早已郁郁葱葱，看得出景观上依然算是下足了功夫。

作为北新区的稀缺复式，5.8米调高的复式高度相当优秀，但小面积咬合式复式始终让人觉得局促，因此也就适合三口之家，并且90㎡的为下窄上宽，可能颠覆国人的传统逻辑。

⑩刚需专家-金地16号地块

·备案名：未公布

·地块号：2020-WG-16
·总户数：326
·户 型：未公布

·装 修：精装

·地 址：桑园路北，北津路南

今年出让的16号地块，是首宗把服务器给拍挂掉的地，最后结果公布由金地以13591.5元/㎡楼面价获胜。刚需专家拿地，对买房人对开发商都是好事。

虽然浒关老镇的房子相对难卖，但是这块地体量下，只要金地把产品力打出来，应该可以一炮而红。据了解，项目外立面将会用一体板，应该是浒关第一个用上板材的项目。

为什么说金地是刚需专家，因为它做小户型真的有两把刷子。这个项目的所有户型都是2卫，都是双联大阳台。

⑪产品力爆表-熙悦

·备案名：熙和悦花园

·地块号：2016-WG-64
·总户数：1770
·户 型：89㎡，99㎡，105㎡，127㎡，140㎡

·装 修：1期2期精装，3期毛坯

·地 址：虎疁路西、关署路南

·在售均价：一期约2.7万，二期三期约2.4万

·首次开盘：2018.9.29

浒关地价在弘阳上熙冲上顶峰之后逐步回落，金茂以楼面价1.68万/㎡拿下了浒墅人家南侧的地块。

熙悦由金茂、首开合作开发，打造成金茂悦系产品。虽然仅是金茂悦系，但品质相当的高，纯人车分流，石材铺设人行步道，植物全冠移植，典型金茂式绿化等等，如果单看景观说他是府系都有人信。

房子本身设计也很强，公建化简约耐看的外立面，各种超高赠送的神户型，甚至出现了前排1梯2户的洋房99㎡销售面积依靠赠送达到了120㎡（算上公摊）的情况发生。

但熙悦始终受竞品过多以及周边城市面貌的影响，尤其是隔壁的老312。目前已经领取总共三期预售，一期楼栋位置最好装标也更高，二期三期虽然单价总价都较低，但装修降标外加大部分楼栋靠高架。

⑫6家联合开发-苏悦湾

·备案名：苏悦湾花园

·地块号：2017-WG-84
·总户数：834
·户 型：76㎡，98㎡，121㎡

·装 修：精装

·地 址：虎疁路东、通浒路南

·在售均价：三期均价2.26万/㎡

·首次开盘：2018.11.17

2018年苏州开年首场土拍，联发以1.33万/㎡地价拿下了熙悦斜对面的84号地块，浒关新盘楼面价最低（越秀带商业），此盘体量不大，却由6家开发商联合开发：首开、越秀、远洋、中天、联发、金茂，堪称神奇，依然由金茂操盘同样打造悦系。

优点是前方由于是有轨电车轨道以及河道的存在，一段距离内都不会有建筑，因此前排楼栋视野将会非常的好。

尴尬的是，苏悦湾四周的道路没一条是真正修建好的。就连西侧作为交通主力的虎疁路也因为在等通浒路工程推进而有“断层”。

可能由于多家联合使得大家承担得起盈亏，苏悦湾一期虽然备案价较高，但在大幅折扣加持下依然保持了不错的性价比，而二期备案更是除去楼王12号其他均价在2.3万左右，三期再降到了2.3万不到。目前网签已达80%，实际去化量会更高。

现在苏州已经很少有这种两房超小户新房了，极低的总价使得去化非常快，要对自己狠一点，放弃客厅直接变三房。

⑬横厅小户型-春风南岸

·备案名：春风南岸花园

·地块号：2019-WG-10
·总户数：997
·户 型：99㎡，116㎡，133㎡

·装 修：精装

·地 址：虎疁路西、浮桥路北

·在售均价：均价2.65万/㎡

·首次开盘：2019.11.16

2019年形势一片大好，中南经过85轮报价以15992元/㎡楼面价拿下，也就是如今的春风南岸。

时运不济，拿地没多久苏州就调控了。因此，近2.7万的单价（虽然装标挺高）的春风南岸在没有“同门”宽阅的地段禀赋（地铁、周边面貌、离城铁近）以及操盘者影响力差距的情况下，销况暂时找不到形容词。

这块地其实总体也算还行，距离大润发也就1公里左右距离，距离浒墅人家旁边的中小学也在千米内，后面有轨电车站有人行桥可通行，并且由于在浒光运河“南岸”不用过航道桥也使得让人心理上觉得与浒关那些开发完善的区域连接更紧密。

99㎡均为中间户，3房2厅2卫，5.4米的小横厅在小户型里绝对是佼佼者。但北面房间需要拓出去合并设备平台才能完整，未来是不是要把空调外机做挂壁？

NO. 4｜锦绣澜山新盘

最后一个板块，锦绣澜山（原苏钢厂）比较特殊。

板块只有一个大项目，但有五宗住宅地块，4块纯商品房的地块每个都取项目总名一个字作为开头，分别命名为锦园，绣庭，山舍，澜苑，合起来就是锦绣澜山。还有一个半安置房半商品房的峰誉庭，住宅共66万方。目前只有峰誉庭二期商品房在售。

⑭半安置房半商品房-峰誉庭

·备案名：峰誉庭

·地块号：苏钢15号地块
·总户数：一期432套（定销房），二期278套
·户 型：83㎡，92㎡，94㎡，131㎡

·装 修：毛坯

·地 址：浒墅关大道东、浒东路南

·在售均价：约1.9~2.1万

·首次开盘：2019.10.7

由于当初苏钢厂有家属楼（福利房）存在，因此规划之初就制定了回迁协定，峰誉庭一期1/2/3三栋为定销房，二期4/5/6三栋为商品房。

15号地块离高铁线较近，所以房价真不贵，2万的单价其实也就板块拆迁房的价格。品质却要高的多，尤其那大门非常的气派。

户型总共有4种：

83㎡的C户型，3房2厅1卫，北房间一半被备案成了阳台用于赠送面积，后续改造下即可，且均为中间户，三开间朝南是其最大的优点。

94㎡的D2户型，3房2厅1卫，“中厅”有个大飘窗，采光应该也算可以接受，主卧超大的转角飘窗也很美，那小格衣帽间后续不知能否改造成卫生间（得看是否预留管道），如果能那就起飞？要注意的是此户型房源是否在小区最东侧（靠近铁路）。

131㎡的4房2厅2卫，房间开度尺寸都非常大，而且每个房间都有大飘窗更显得开阔，要说缺点可能就是阳台没有给双开间，餐厅显得有点小。

看了这篇文章，对于浒墅关的楼盘，有任何疑问的可以直接进群找一哥聊。群满了就加局座微信拉你进群。

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